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12月29日

如何判断写字楼是否值得投资?

作者 : zhushican | 分类 : 写字楼资讯 | 超过 人围观 | 已有 0 人留下了看法

所谓投资写字楼,是指投资者为了赚钱而投入一定资金,购买写字楼的经济行为。那么,什么样的写字楼更值得投资呢?

 

先看投资回报率

在准备投资写字楼之前,应该首先计算该盘的年回报率,合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。若小于购房款,则要慎重考虑了。

 

选对投资时机

写字间不同住宅,开盘并不是投资写字间的最佳时机,恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候,届时已经进驻了一部分公司,投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例,如果进驻公司档次较低,加之投资者比例过高,直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此,当大经济情况萧条时,业主们会竞相压价,在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。

 

区位影响客源

优越的区段环境,是企业选址首要考虑的因素。好的地段资源优势得天独厚,人流、物流、信息流、资金流汇聚,商机勃发。是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。如某个写字楼地处偏远交通不便,或交通拥挤均不适合投资。如写字楼处于地铁旁,价格又合适,则可以投资。除此外,写字楼所拥有的停车位多少也须列入考查范围。

 

周边环境及配套设施

好的工作环境直接影响到人们的工作效率,所以,投资们在投资的过程中环境是必须要考虑的,除了环境以外,如空调系统、电梯、停车场车位、建筑立面、大堂、层高、洗手间等都需逐一比较、现场观察。写字楼定位不同、硬件配置不同,能满足的承租企业也不同。此外,物业服务也是需要关注的,这些因素直接影响到你的投资是否增值。

 

比较不同的写字楼

写字楼分为多种,相比其他,甲级写字楼的租金可能会更高点,各方面的条件更加优越。而其他写字楼虽然租金低点,但是会存在管理、设施、服务等方面的不足。在选择投资时,要比较下不同写字楼间的特点,考虑自己的资金实力进行衡量。

 

三大风险需注意

 

贬值风险:因为写字楼的投资数额较大,因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值,写字楼本身必然会造成很大的影响;如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘,也从而对现有写字楼市场构成冲击。

还款风险:在按揭方面,纯写字楼项目,除在边缘地区的项目,或项目本身档次一般,其他大多单价都很高,因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面,写字楼要高于住宅。另外,还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费,约占投资额的20%左右。

闲置风险:写字楼与住宅都具有投资功能,但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于,住宅是一种“生活资料”,而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里,而不能像住宅一样,可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。 

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