商铺写字楼评估价“反弹”大

出租房产税率下调全市大部分出租房屋业主都能从中受惠
由于去年11月起营业税起征点上调，月租1000元~20000元间的个人出租屋租赁收入税负减轻，月租20000元以上的则略有调高。据了解，对住宅来说，月租1000~2000元对应的出租房产税税率由6%下调至4.7%，月租2000~20000元适用的出租房产税税率由8%下调至6.7%;非住宅的出租房产税下调幅度更加明显，月租 1000~2000元的出租房产税税率由14%下调至6.7%，月租2000~20000元对应的出租房产税税率也从14%下调至8.7%，月租两万元以上的非住宅出租房产税率则由14%微调至14.3%。据中原地产住宅租赁成交数据显示，2000元以下的月租占交易宗数的30%左右;2000~20000的月租占交易宗数70%。这意味着全市出租业主基本上都会从两万元以下的出租房产税税率下调中受惠。
中新大厦去年6月写字楼单位报税价与市场价都在1.2万元/m2左右，今年1月成交一个写字楼单位成交价一样，但税局评估价却反弹到1.4万多元/m2。
中原地产研究部副经理瞿中奇表示，目前政府下调月租两万以下的出租房产税税率，在减负之余也有提高业主交税积极性的用意。他认为，出租房产税税率分四档跨度过大，建议政府可适当细分纳税月租的区间，重点监控高租金板块。满堂红写字楼专家葛艳萍小姐认为，由于商用物业的租客必须租赁备案才可以办理营业执照，故此写字楼和商铺的业主缴出租房产税的比例非常高，约为95%。此次非住宅的出租房产税下调，有可能吸引更多住宅投资者转入写字楼投资。
非住宅业主交税几乎百分百
葛艳萍表示，由于租用商业物业的租客多是以此为经营场所，故此他们会以租赁场所来办理营业执照，商业物业的租客必定会要求业主开租赁发票，因此商业物业的业主缴交出租房产税的比例非常高。而住宅经纪促成交易时会告知业主有纳税业务，但大部分业主基本上都选择“侧侧膊，唔多觉”的回避态度。
黎小姐2004年曾在天河天朗明居拥有一套出租物业。当时她把物业出租给一个日资企业的员工，这位员工从武汉来广州工作，有2000元的房租补贴，故此黎小姐需为该公司开具租赁发票。当时月租2000元的住宅适用10%的出租房产税，她要支付200元的税，不过由于当时天朗明居两房单位的租金在1600元左右，除去出租房产税，她的房屋净月租为1800元，已比市场价高不少。
朱女士在珠江新城保利心语有一套三房出租，她坦承，该房屋100平方米出头，月租4600元，她没有交出租房产税。朱女士表示，租客对此没要求，作为业主她觉得能省就省。
税率下调 住宅业主或转商铺投资
此次政府把非住宅出租收入纳税档次细分为4档，月租在2000~20000元之间的出租房产税税率下调为8.7%，将促使一些投资者专门寻找总价在300 万~400万元以内的写字楼单位，因为这类型写字楼总额不高，风险较小，投资回报率较高，比同地段住宅租赁价格贵一倍;税收降后，300万~400万元左右的写字楼的月租通常在20000元以下，刚好不超标。
满堂红葛艳萍表示，住宅投资者转商业地产投资者，面临三大难题，第一，总额较大;第二，税收高达14%，较重;第三，管理费较贵，空置期压力较大。以往月租1000元以上的非住宅出租收入税率统一为14%，税收较重，是很多小企业主需考虑的一个严重的问题。