写字楼空置率降低价格上涨

　各地纷纷推出的楼市“限购令”收窄了资金涌向住宅市场的通道，但在流动性泛滥的宏观经济背景下，资金必定要寻求新的出口。业内人士指出，2011年投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。
　　商业地产投资潜力凸显
　　按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低。
　　美联物业的研究报告称，住宅市场交易费用的提高，或将促使更多投资客转战商用物业市场，无疑为商用物业市场带来利好消息。
　　2月22日，北京丽泽金融商务区的两地块成交，楼面价均超过1.6万元/平方米。23日上海五幅土地出让，其中商业地产地块也受到地产商的青睐。
　　事实上，回顾2010年的房地产市场，自4月楼市调控政策的影响，就开始有更多的投资客户将关注目光转向商用物业。根据中原地产的统计，北京、上海、广州、深圳四大城市2010年一手写字楼整体销售面积达到555万平方米，同2009年基本持平；同期四大城市一手住宅总销售面积为3649万平方米，较2009年下降40%。数据表明，四大城市写字楼销售市场表现明显优于同期住宅市场。
　　业内一直流传着商业地产黄金十年到来的说法。有分析认为，商业地产一向因为投资高、回报期长而备受冷落，但现在并不是调控对象的商业地产投资潜力凸显，逐渐成为投资的主旋律。
　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，随着楼市调控升级以及住宅“限购”城市的增加，2011年1月已出现投资者从住宅市场转向商业地产的趋势，这将为商业地产市场走强铺平道路。2011年各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注，投资者必将加大对写字楼等商办物业的投资力度。
　　此外，美联物业的研究报告认为，加息直接增加居民的购房成本，而购买商铺一般用于投资全款付清的较多，成本压力影响较小。同时，加息也收窄租金回报与存款之间的利差，商铺租金回报率高于住宅，利差受损小于住宅，因此投资商铺不失为抗通胀的首选项。
　　空置率降低商业地产价格上涨
　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，之前商业地产的价值一直是被低估的，很多商业地产的价格都低于同区域的住宅项目，出现“商住倒挂”现象。
　　业内人士指出，商业地产的投资热，将造成写字楼、产业园等土地价格上涨，项目价格虚高，目前商业地产市场一直处于上涨阶段，预计今年的涨幅将达到10%至15%。有数据显示，目前北京商业地产的租金普遍出现了10%以上的涨幅，一些优质写字楼租金涨幅甚至达到了50%。
　　从商业地产的供需情况来看，房讯网CEO兼中国写字楼研究中心主任刘凯认为，2010年写字楼市场新增供应与2009年相比下降接近三成，市场需求随着国际国内经济环境的好转，外资企业需求开始回升，并占据一定比例。内资企业继续扩张，需求增长迅速。从写字楼空置率来看，CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。
　　仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降；北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。
　　“商业地产的价格不会简单地因为政策而大幅上涨，还依赖于行业的发展状况和专业程度。”郭毅说。
　　投资回报须慎重考虑
　　商业地产较高的投资回报率是吸引投资者的重要因素，比如拿1000万元用来投资，如果投资别墅，每月租金最高2万元，而用来投资商业地产的话，月租金可能达到6万元。另据了解，目前广州住宅出租的投资回报率约为3%至5%，而商业地产的投资回报率达到6%至8%。
　　不过，郭毅认为，如果商业地产在专业层面的问题没有得到改善，投资商业地产还需要慎重考虑。现在很多商业地产都是住宅开发商建设，像万达这样的专业开发商还很少。以开发住宅为主的企业对于商业地产的规划、设计、应用的专用程度欠缺，后期的销售和出租，可能很难和商家匹配上，这都会影响商业地产的投资价值。
　　在商铺、写字楼、购物中心、产权式酒店公寓等多种商业物业中，商铺是中小投资者较为现实的选择。业内人士提醒，对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，一般来说商铺换手率极低。商业地产转让交易过程中存在高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
　　业内人士建议，相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。