错位竞争是写字楼唯一的出路

面对一个又一个商业综合体、写字楼项目的诞生，未来3至5年中山商业地产市场的竞争将达到白热化阶段。有业内人士坦言，中山高端商业地产市场从过去的缺乏到如今的蜂拥而上，同质化的问题将会越发明显，而这将直接反映在商业项目的竞争上。
　　日前，高力国际举办了中山市各大媒体进行中山商用物业市场分析会。会上高力国际华东及华南地区零售物业代理及咨询部董事林明翰跟大家分享了中山商业物业市场现状。
　　谈体量 中山人均商业消费面积并不算高
　　分析会当日，备受各位媒体记者追问的问题，自然是过去一年多以来关于中山人口与商业体量比的话题。对此，林明翰表示，根据高力国际的统计，对比起天津、北上广深等正经历商业地产高速增长期的城市，目前中山“人口：商业体量比”系数在国内城市中其实并不算特别高。只是由于中山在过去多年来，商业地产体量都未曾出现过像眼下以及未来几年一样的爆发性增长期，才让市民、业界一时间产生这样的感觉。而事实上，在上述其他城市商业地产的高速发展期中，同样的疑问、质疑、研究都曾出现过，但这并没有成为这些城市商业快速发展、城市化水平稳步提高的绊脚石。
　　而相比之下，中山作为一个2011年全国城市竞争力排名第十二位、经济总量多年来一直位居全省第五的城市，中高端、高端商业类物业缺乏导致城市化进程相对放缓却是政府、开发商早已关注到的问题。换个角度来看，中山商业市场的发展水平相对偏低，也为其高端商圈的崛起提供了广阔的空间。
　　“以前很多人心里都有这样的问题：中山是个出了名人均富裕程度较高的城市，但为什么国际二、三线商品品牌都不选择进驻中山？镇区有很多高消费力的常住人口，为什么他们近年上城区来消费的频率越来越低？这其实就涉及到城市高端卖场(展示场)缺乏、商业业态档次不高的问题。”林明翰一针见血地指出，由于中心城区眼下几大商圈无法形成商业集聚效应，导致中山在流动消费人口方面无法得到很好的拉动。而随着利和广场、兴中广场等多个具有地标性意义的大型高端商业项目的诞生，中心城区商业氛围会得到较大的提升。
　　“随着高端商圈的落成，未来两年的中山中心城区无论是消费人口流动，还是国内外商业品牌进驻方面，都会有一个明显的集聚过程。而这将是高端商圈商业价值上的无可替代性所拉动起来的。对于着力提高中心城区首位度的中山来说，商业的兴旺对城市转型升级有着积极的推动作用。”林明翰指出。
　　谈竞争 商业项目未来错位竞争是关键
　　在谈及未来新增商业综合体项目将不可避免地遇到同质化竞争的问题时，林明翰坦言，由于中山未来商业面积集中在短时间内上市，而有超建就意味着会出现部分失败项目。因此，未来不可能所有新增商业项目都能在中山取得成功，而商业形态上的错位竞争是避免同质化的出路之一。
　　“商业地产的竞争从来都不会有所谓的‘理想天堂’、100%‘蓝海’。意思就是当开发商打造一种商业模式时，它一定要考虑到市场的接受程度，不能想当然、拍脑袋就即兴去做。”林明翰笑言，曾经有一位西北部城市的地产老板，其本人非常希望在该城市打造出一个国际奢侈品牌卖场，周边商业策划机构劝说了很久都没能打消他这个念头。这显然就是在规划商业项目时没有很好地考虑到招商、市场认可度、消化力等问题。这样的项目即便“出生”了，未来的路也肯定不会好走。他指出，以中山一些镇区为例，其商业项目如大型酒店、金融中心等都是当地政府出于提高服务业比例而上马的，具有一定的政策背景。这些商业项目未来的市场化运作如何，确实需要时间来验证。
　　“简单地说，我一直认为，怎么想商业规划是一回事，怎么做才对又是另外一回事。理论上说，随着商业体量增加、集聚效应凸显，商业综合体之间应该形成错位经营。但这关乎开发商、业主是否愿意接受这种错位的理念。不过需要强调的是，当大体量商业项目同时出现时，即便错位发展都会不可避免地存在一定风险。风险与利益永远都是成正比的。”林明翰认为，错位竞争的好处在于可以最大程度上避免恶性竞争。即便项目错位运作不顺，其在重新定位、包装方面也更为之具有灵活性，在适应市场发展、形势变化方面会更有优势。