租金回报率是否能评估写字楼投资价值

　　林明瀚，大学毕业之后便从香港来到内地工作，如今已有20年。当他做快速消费品的时候，正是大卖场进入中国的年代；当他做品牌服装的时候，恰逢中国百货公司占据整个零售行业的年代。六年前，加盟高力国际，投身房地产领域，又遇到百货公司向购物中心转型的年代。横跨三个行业，对于商业物业有更为丰富的观察角度，对于招商和租户的心态有深刻了解。
　　如果现在进入房地产投资市场，我个人觉得写字楼是住宅之外，比较简单的一种选择。中国第三产业还有比较大的空间去增长，意味着写字楼还有比较大的需求，这样写字楼的回报有一定的保证。而且，以前甲级写字楼散卖的很少，所以个人投资者参与写字楼的投资机会并不多，现在散卖的也有了，而且住宅还限购着。
　　我不赞成以租金回报率来评估一个写字楼是否值得投资。写字楼的租金会随着市场波动，以现在的水准来算会比较困难。某个写字楼是否值得投资，要看两个方面，一个是所在城市第三产业的发展情况，二是未来写字楼的新增供应量，尤其是物业所在区域的新增供应量。
　　2-3年前，广州珠江新城的写字楼租金一度徘徊在100多元/平方米/月，当时上海的写字楼租金已经是250元/平方米/月左右了，同样是中国的一线城市，广州租金只是上海的一半左右，这样大的差距是不应该的，对于新进入中国的外资企业来说，也会考虑办公成本，如果北京太高就有可能流入天津，如果上海太高，也有可能选择广州作为中国区总部，城市之间的写字楼租金的巨大差异，会带来企业的流动，从而减小之间的距离。现在来看，珠江新城租金已经涨到300多元/平方米/月了，上海现在高的也有380元/平方米/月，尽管还有差距，但是较之以往，已经好很多。如果当初以投资回报率来评估珠江新城的写字楼，显然这个涨幅也是难以预期的。即便将来片区内供应量增大，短期会降到240-260元/平方米/月，这种上涨速度也依然超出很多人的预期。
　　至于商铺，目前街铺的投资回报率并不高，不少小过1%。但是选择街铺的问题在于判断将来的成败。商业街的发展，很难在开业初期预测，要看后期形成。有个捷径，如果你能够拿到像万达这样专业品牌商业地产公司开发的第一手商铺，一年之内它开起来了，你就立刻转手，风险会小很多。因为刚开起来的时候人流会很旺，对于预期都会觉得还会更加值钱，很多人想买。买家多的时候，也比较容易卖个好价钱。对于二手买家来说，6万一平方米和6.5万一平方米差别并不大，但是对于业主来说，等于又多出8%的溢价。而等到第二手、第三手，就有一定的风险存在了。一般来说到了第三手业主未必还会再出手，通常会长期持有了。